内容摘要：根据2020年中央经济工作会议精神，为加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造成为一项非常重要的举措。对于广西壮族自治区而言，当前，经批准的危旧房改住房改造项目正在如火如荼地实施，成为2021年强化供给侧改革和激发投资活力的重要抓手。本文以剖析危旧房改住房项目全生命周期风险点为逻辑起点，研究危旧房改住房项目跟踪审计应该重点关注的风险点和审计方法，并提出意见和建议，以防范项目风险，降低工程造价，确保项目顺利实施，提升群众获得感、幸福感。
关键词：危旧房改住房改造项目 实施风险 跟踪审计
为集约利用原有住宅用地，改善居住条件和环境，解决城镇中低收入家庭住房困难，广西壮族自治区人民政府办公厅印发《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》》(桂政发〔2009〕16号)，对于符合一定条件的危旧房，由危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会（以下统称建设单位）负责危旧房改住房改造的组织协调和管理，按照政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设的原则实施危旧房的改造。为确保项目的顺利实施，做好危旧房改住房改造项目的全生命周期风险分析、管控和应对，实施跟踪审计意义非常重大。
一、危旧房改住房改造项目全生命周期风险分析
危旧房改住房改造项目存在政策性强、涉及环节多、周期长、涉及利益相关者众多、建设单位实施经验不足、群众期望值比较高等特点，对其进行全生命周期的充分有效的风险分析，并采取积极有效的应对措施，显得非常必要，涉及的主要风险有：
（一）政策性风险
危旧房改住房改造项目涉及住房供给制度、土地规划、房地产建设、土地出让、置换及土地金缴纳、房改房产权人过渡安置和房产还建、非还建房审批和供给等一系列法规政策，涉及国土资源、规划建设、房改住房、国资监管、税务申报等部门，在项目实施过程中，一旦未有效遵循相关法规政策，轻则延缓项目实施，重则致使项目无法继续推进而中止，导致各利益相关者的经济利益受到损害，引发社会不稳定因素。
（二）项目管理风险
危旧房改住房改造项目一般属于较大的土建项目，建设单位一般通过选择代建方、施工方、监理方（以下称“合作方”）等合作方进行项目的手续审批、建设实施、监督管理等。项目管理一般存在以下风险：项目启动及方案的制定是否符合三重一大决策要求；合作方选择方式是否恰当，包括招标方式、入围资质等是否符合规定；合作方因资金链条、社会资源、资质能力、运营管理等问题导致履约不到位而延缓项目进度；合同条款约定不周全或描述不准确，导致合作方履约不到位而无法通过法律手段对合作方进行制衡；项目实施过程中涉及成本开支和分摊、税金承担和缴纳、保证金、补偿安置资金缴纳义务和时限等事项约定不明确，导致合同纠纷甚至影响进度；施工方拖欠供应商款项或农民工工资、工程安全管理事件等事项而影响项目实施；监理方因工程监督不到位导致项目实施与规划不吻合、工程造价偏高等风险。
（三）土地出让管理风险
危旧房改住房改造项目所涉及调整土地规划用途、规划条件、规划范围，土地置换和红线图重新调整，土地协议出让及土地出让价款的缴纳、土地招拍挂等，有的还涉及国有土地资产和物业的置换和处置等事项。土地出让管理一般存在以下风险：土地规划用途、规划条件、规划范围调整不符合政策或审批不到位影响项目实施；土地置换审批难度大，审批过程长，影响项目进度；土地出让金测算不准确导致工程造价偏离非还建户预期；缴纳延迟导致巨额滞纳金；国有土地资产置换、评估和处置如不符合国有资产管理及相关审批规定，导致国有资产流失，工程造价过高等风险。
（四）住房供应价格管控风险
住房价格由土地出让金、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。住房供应价格管控一般存在以下风险：因土地属性变更或延迟缴纳等因素导致土地出让缴纳金额超预期；因项目进度滞后导致安置费用超过原预算的金额；因工程建设过程中因地质结构等因素而导致勘察及建设成本增加；工程项目成本管控偏离预算，如因项目受阻错失钢材、水泥等材料的价格低迷期或工程项目管理不精细而导致建安工程费用增加；代建方或施工方的利润控制不严导致工程造价过高等。
（五）国有资产保值增值风险
危旧房改住房改造项目一般涉及国有土地的置换、处置，国有公房和设施的拆迁、还建、置换、出售等。国有资产保值增值一般存在以下风险：国有土地或物业低价评估进行处置；国有设施拆迁的赔偿不到位；国有公房面积还建不到位或非国有产权人侵占国有产权人房产面积；还建房在分配过程中，先私再公，损公肥私，影响国有公房的市场价值；国有公房还建后未纳入公房管理或按照远低于市场价进行销售；销售收入未纳入企业账户或上缴财政。
（六）群众满意风险
危旧房改住房改造项目涉及利益主体较多，包括建设单位、合作方、还建住房产权人、非还建住房产权人等。从改善群众住房条件，提升员工凝聚力、满意度出发的危旧房改住房改造项目，如操作过程中不及时化解及消除可能出现的矛盾，可能会导致群众满意度受损的风险：工程项目进度缓慢；准购证办理缓慢；金融贷款服务不到位，购房自筹资金压力大；因一系列不可抗力、不确定性等因素导致工程造价偏离预期或原预算。
二、危旧房改住房改造项目跟踪审计的关注重点及审计方法
针对危旧房改住房改造项目实施存在的风险，建设单位内部审计机构应重点关注危旧房改住房项目在重大决策、合规管理、项目审批、组织实施和具体操作、项目管理、土地出让管理、工程造价管理、履约管理、群众满意度等主要方面是否存在违规违纪、重大隐患和法律风险等问题，评估项目实施的合规合法性，项目进度的合理性，为后续工作提出建设性意见和审计建议，以加快项目建设进度，确保国有资产的保值增值，保障相关主体的合法权益，提升群众满意度。
危旧房改住房改造项目跟踪审计可综合运用抽样法、个别访谈、调查问卷、穿行测试、比较分析、专题讨论、重新执行法、文件查阅和现场检查等审计方法。
（一）抽样法。是针对公司具体的业务流程，按照业务发生频率及固有风险的高低，从确定的抽样总体中抽取一定比例的业务样本，对业务样本的符合性进行判断，进而对业务流程控制运行的有效性做出评价。比如用于工程款项支付合规、合理性审计。
（二）个别访谈法。是指根据合规管理审计需要，对被审计单位员工进行单独访谈，以获取有关信息。比如用于对建设单位实施部门负责人访谈了解项目进度及存在的风险。
（三）调查问卷法。是指设置问卷调查表，分别对不同层次的员工进行问卷调查，根据调查结果对相关项目做出评价。比如用于了解还建户及非还建户诉求及关注点。
（四）穿行测试法。是从交易发生到反映在相关报表报告里的整个过程中，对交易进行跟踪的一种测试活动。通过测试确认现有控制与合规管理制度的关键控制描述是否一致，是否设计有效并得到执行。比如用于土地出让全流程穿行测试。
（五）比较分析法。是指通过分析、比较数据间的关系、趋势或比率来取得评价证据的方法。比如用于工程造价成本与类似项目的对比分析。
（六）专题讨论会法。是指通过召集与业务流程相关的管理人员就业务流程的特定项目或具体问题进行合规审计的一种方法。比如用于对于工程造价的影响因素的专题讨论。
（七）重新执行法。是指通过对某一控制活动全过程的重新执行来评估控制执行情况的方法。
（八）文件查阅。通过查阅与项目推进有关的资料、文件来进行合规审计。比如用于项目推进决策过程、合作方招标引入是否合规的审计。
（九）现场检查。通过对审计项目的现场检查，了解项目的真实性、合理性。比如到项目改造现场进行实地勘察、观察进度等，眼见为实，了解项目情况。
三、建议
（一）危旧房改住房改造项目一般属于重大的工程项目，虽然涉及面广、政策性强、操作复杂、周期较长，但是还是有据可依、有法有循，建设单位务必学懂、弄通相关的政策，理清政策遵循关键控制点，这样才有利于项目的顺利实施，有效控制风险，降低工程造价，避免因危旧房改造项目受阻影响企业的正常经营。
（二）针对危旧房改住房改造项目，建设单位务必加强项目决策过程管理，严格遵循企业内控流程审批规定，严格履行“三重一大”决策程序，坚守国有资产保值增值红线，秉持危旧房改住房为人民服务的初衷，避免暗箱操作和国有资产流失。
（三）合同是约定双方履行职责、保护双方利益的重要保证。建设单位务必重视相关合同条款的拟定及严格合同履约管理，强化项目履约管理。
（四）建设单位务必成立专业团队，集中精力抓好项目实施的跟踪管控，针对出现的问题，务必采取积极的针对性解决方案，推进工程按照既定的时间图完成，避免累积成更大的风险问题。
（五）建设单位内审机构需要从独立、客观、专业的角度对危旧房改住房改造项目实施跟踪审计，出具管理意见和建议，为项目实施保驾护航，有效防范项目风险，最大程度控制工程造价成本，确保项目相关方利益按照合同约定得以实现。
（作者单位：中国电信广西公司审计部 课题组成员：黄焕荣 张明邦 骆克军 覃世宁 沈锋）