近年来，国家基于市场经济活动的基本规律，严格控制房地产市场的无秩扩张，房地产经济一度出现较大波动的迹象（见图1）。随着各项“组合拳”政策的出台，房地产经济逐步显现出向好的“拐点”，结合当前的人口结构、数量规模实际，围绕人民群众期盼的“好房子、好物业、好社区、好城市”目标，国家适时调整房地产发展新模式，加快“人房地钱”要素联动，在加大去库存和保障性住房建设的基础上，不断满足人民群众对住房的多样化改善性需求。针对这一情况，GXDC集团注重瞄准高质量发展目标，结合经营形势、经营环境、经营方式等方面，对项目开发建设实施专项审计。本案例立足于审计实践，结合研究型审计思考，以期为新形势下房地产建设管理工作提供有益参考。

图1

一、案例背景

交投城·东院项目是GXDC集团下属的项目公司近年开发的房地产项目，也是南宁市政府重点引进的房开项目，紧邻南宁4A级风景区-南宁园博园。该项目占地面积约107亩，总投资约13亿元，主要开发办公楼、配套商业和职工住宅。由于该项目引进主要是配合城区开发建设，服务当地干部职工工作生活，处于非核心商圈，城市基础设施和配套公用设施在短期内给项目带来一定的不利影响，最初与其他热门楼盘相比，存在一定的劣势。项目于2022年10月20日开工，共17栋住宅楼及1栋办公楼。截止2024年3月，项目已基本竣工，实现部分房屋销售，较快地实现经济效益，有力地助推国有资产增值。

交投城·东院作为GXDC集团新开发的品质项目和标杆项目，从项目立项开始就以审计的视角和标准开展开发建设管理工作，并贯彻项目管理整个过程，借助审计思维引领项目管理转型升级。为检验新理念的实施效果，同时也为摸清项目开发建设管理情况，广西地产集团有限公司组织了对该项目的过程管理专项审计。

二、项目审计实施

本次审计打破传统的审计模式，依托审计思维导向，借助研究型审计的工作方法，念好“六字诀”，发挥六项权能，将审计融入生产经营，形成稳固的审计工作合力，提升管理工作成效。

（一）“主”：突出被审计单位的在主体地位

传统的审计模式属于开展生产经营后实施的审计，本质上属于事后审计。事后审计建立在阶段性生产经营完成的基础上实施的，类似于总结性“复盘”。在该模式下，内部审计部门发挥审计主导作用，是审计程序的“主角”，被审计的项目单位是“配角”，被动作出反应（见图2）。这种模式犹如“柱着拐杖走路”，一旦失衡，审计的作用将受到限制。比如，一旦被审计单位的相关岗位人员出现变动，工作衔接不上时，就会出现问题反复“发作”的现象。

 

在“审计思维”模式下，审计职能得到充分周延，辐射到审前程序。在该模式下，被审计单位自主承担起自查自纠职能，自发形成自我管理自我修复的思维习惯，养成规范办事、标准操作的行为自觉。具体到交投城·东院项目上，在日常开发建设工作中，交投城·东院员工恪守审计理念，严格遵守业务操作流程，将复杂的制度规定化为简单的业务流程图，同时形成反面“醒目清单”（见图3），挂墙公示，让员工历历在目，内化于心，外化于形。

交投城·东院项目管理“醒目清单”（部分） 

在持续推进的过程中，定期对过往管理行为进行复盘反省，对照往年各类审计、检查重点和发现的问题，组织各部门回头排查，交叉检查，边推边改，控偏纠错。一般每月组织一次全面核查，集中研判工作合规和落实情况。对一些无法准确把握的问题，还及时邀请上级审计部门指导。这种方式既保证了风险的可控性，还保证了工作的连续性，不因某个岗位临时空缺而出现“断档”的现象。通过日常内部自查自纠方式，养成主动寻找风险问题的习惯，提升解决问题的能力。审计进场后，被审计单位也非坐等待查，而是全面参与配合、主动沟通。一方面，按照审计组的要求，准备好审计所需的业务资料，分类提交给审计组。另一方面，从各条线安排工作人员一对一协商沟通，必要时，东院项目还参与审计组组织的业务研讨，就一些比较重大或者复杂的事项进行磋商。审计组在与交投城·东院项目反复沟通协商后，形成问题整改清单，东院项目根据问题清单和整改建议，及时抓好整改。审计离场后，交投城·东院组织召开审计专题分析研讨总结会，向全体项目员工通报审计初步结果，对比项目日常自查情况，查找差距，查漏补缺，在原有问题清单的基础上，形成新的目标整改清单。同时，进一步反思工作缺漏，举一反三，完善相关业务流程，形成工作长效新机制。在审计思维模式下，主要依靠被审计单位自觉履行纠偏功能，协同外部审计单位推进法人治理机制的提升（见图4）。

图4 

（二）“全”：全面开展调查研究，做到“知己知彼”

1.围绕为什么审进行研究。主要是基于合规管理示范性要求和项目自身条件考虑。合规管理示范性方面，交投城·东院项目开展建设已有2年，从项目立项之日起，在管理方面即以审计的视角推进，并作为集团公司合规管理示范性项目实施开发建设。开展该项目审计，主要是检验其管理成效。自身条件方面，项目为了打造优质牌品，主动提出业审融合需求，借助审计思维提升管理效能。

2.围绕审什么进行研究。一是研究交投城·东院的经营目标任务、制度建设、管理机构、人员编制、工作机制、工作流程、经营管理成效等，初步勾勒出被审计单位的“画像”，明确重点审计方向和内容。二是研究交投城·东院的内外部环境。内部环境主要是项目单位员工的政治意识、法治意识、协同配合等情况；外部环境主要是周边行业的竞争形势、管理成效和社会民众对所开发建设项目的反映等。具体来讲，做到“五个必审”：内部控制管理制度必审、决策机构及履职情况必审、收支必审、成本采购必审、经济效益必审。  

3.围绕怎么审进行研究。也就是审计方法的适用。一是采取信息比对法。采集经营管理系统信息，梳理交投城·东院项目近年来开发建设和销售的各项业务指标落实情况，比如工程节点、成本支出、销售价格等等，比对同年每月差异、不同年份同期差异，分析研判。二是访谈法。访谈的对象有高级管理人员、各部门负责人、现场管理人员、员工代表，内容包括目标计划及执行情况、领导人员的履职能力、经营效果等等。三是重点抽查法。比如，针对项目开发建设成本普遍增多的现象，重点抽查工程签证造价变更情况，是否履行相关审批手续。四是穿行测试法。在询价采购管理方面，对交投城·东院的采购范围、采购流程、供应商选择、采购价格、采购程序等进行测试和管控评价，对采购行为进行“全链条”跟踪，寻根溯源，旨在发现可能产生风险的事项及原因。最终评价结论为关键控制措施运行有效，无风险产生。

4.围绕审出什么效果进行研究。这实际上是审计的目标要求，审计活动要达到什么样的目的才算有价值或者意义。由于交投城·东院是南宁市示范性项目，定位较高，对项目开发管理审计应当服务于高质量发展的需要。因此，对交投城·东院项目的审计应当追求以下效果：健全制度体系，规范业务管理流程，法人治理治理机制健全，持续获得工程建设质量评优，经营效益明显提升。

（三）“线”：实行“双主审”推进，一线到底

在推进交投城·东院审计项目过程中，实行2名业务主审共同推进的方式实施审计工作。其中主审1由GXDCJT审计人员担任，主审2由会计师事务所担任。以往的项目审计中，一般由会计师事务所的人员独任主审。由于会计师事务所属于外聘单位，在统筹协调、楔入公司管理等方面可能会存在一定的差距，不利于问题的发现。实施双主审后，公司审计人员依托自身优势，既能较好地统筹协调审计活动，同时也可以监督会计师事务所的审计行为，还能促进公司审计人员自身素质提高。总体上来讲，双主审的职能既有分工，也有协同。两者的共同点是按照审计计划、审计方案、审计程序全面推进审计活动（具体见图5）。区别是：审计活动的程序及进度主要由主审1掌握，包括审前安排、审计进场、总结反馈、审计报告下发，同时也参与具体事项的审计。主审2主要是根据审计工作安排，完成好每一阶段的审计任务。在实施过程中，主审1同时做好对主审2工作的监督，及时与主审1进行沟通协商，反馈有关情况，确保审计达到目标要求。通过“双剑合璧”“双向用力”，交投城·东院项目中共分析疑点83条，核实确定问题51条，提出建议51条。实施双主审模式以来，共促进交投城·东院项目增收节支5亿元、盘活存量资金3亿元。

图5

（四）“追”：紧跟目标、问题、措施追踪

1.紧跟审计目标进行追踪。审计目标确定后，对目标进行分解，合理控制审计进度。严格按照目标要求，督促被审计单位及时提供资料，组织审计人员进行审核、查证。

2.紧跟被审计单位任务目标进行追踪。根据上级单位下达被审计单位的年度目标任务及各时间节点，结合该单位的有关工作安排，围绕各项目标任务推进情况进行审计，查证是否出现资金使用不规范导致目标偏离等情况。

3.紧跟审计发现问题进行追踪。审计发现问题后，不急于下结论，而是运用联系的方法，查找是否还有同样的问题或者其他关联的问题，彻底清查出问题“产业链”。同时，运用系统分析方法，对问题进行穿透式分析，追踪问题产生的根源。

4.紧跟整改措施进行追踪。被审计单位根据上级单位下达的审计整改意见后，形成了相应的整改措施。内审部门通过提醒、要求提供整改资料等方式，及时跟踪整改措施落实情况，确保问题整改完成。

（五）“纠”：针对存在问题，提出风险纠偏建议及整改要求

在对交投城·东院项目审计发现问题的基础上，依照业务条块、表现形式等标准对问题进行整理、归类，编制风险预警清单，逐条提出纠偏建议（见图5）。

交投城·东院项目开展建设管理审计风险预警清单（部分）

图5 

经核查，共梳理出交投城·东院项目6大类25个风险事项75种表现形式。审计意见下达后，加强对被审计单位整改指导，建立整改台帐，实行销号管理，定时更新统计审计发现问题整改情况。区分“立行立改、分阶段整改、持续整改”三种类型，多渠道推动问题整改到位，实现审计问题闭环管理。强化整改考核机制。实行月度和年度考核方式，将审计整改情况与绩效考核挂钩，对未完成整改工作的实行扣分（见图6），督促交投城·东院项目完成整改。交投城·东院项目审计问题整改率达95%以上。

（图6）

（六）“结”：总结提升，获得项目高度审计认同

1.完善工作制度和业务流程，协助项目建立健全法人治理体系。制度和流程是开展业务的基本依据和操作规程。在审计活动中，审计组注重对交投城·东院的制度体系和工作程序进行梳理和分析，帮助打造合法合规和符合项目实际的制度体系和工作机制，突出完善三重一大决策机制和法人治理机制的措施办法。共提出制订制度建议6条，修订制度12条。

2.强化工程建设审计监督管，项目建设管控合理有效。由于以审计思维的介入，项目在建设和管理上比较规范化和透明化，项目单位与施工单位协作氛围良好,施工单位对施工材料没有提出签证不合理的要求,工程总造价与总包合同约定的暂定价格基本相符，按时按质按量完成工程建设任务。有效避免了项目投资扩大风险的发生。

3.加强交流互信，达成审计共识。在审计的过程中，审计组成员注意工作方式方法，保持平稳的心态，不激化矛盾，不人为造成对立，而是以真诚的姿态，服务项目工作的开展。学位换位思考，求同存异，防止简单粗暴、官僚主义和形式主义。由于对交投城·东院职工及所在的项目公司以诚相待、交流充分、沟通到位，加之审计组成员所提的意见和建议中肯、专业，得到了项目单位的充分认可。审计意见和建议下达后，交投城·东院立即部署抓好整改。下达的50多条建议中，除了少数事项需要持续改进之个，大部分问题事项于15个工作日内整改完毕。

三、项目开发管理审计取得的成效

（一）管理效益显著

交投城·东院项目从队伍建设、施工管理、监理履职管理等方面进行全方位编排管控，在工程质量、进度、安全生产等方面取得了明显成效。其中，项目荣获2023年南宁市建设工程质量优质结构奖和2023年上半年南宁市建设工程安全文明标准化诚信示范性工地，以及南宁市唯一的住宅质量展示推介项目，并入选南宁市住宅工程质量信息公示试点名单项目。销售接待中心比原计划提前1个半月完成施工，共开发的17栋楼均在年内完成主体结构封顶，其中关键节点的5栋办公楼均提前一个月完成主体结构封顶，8栋楼比原计划提前1个月取得的预售许可证。在经营收支防风险方面，帮助项目追回收取部分购房人挞定金额15万元，已售房屋逾期未及时回款300多万元，工程进度款未按合同支付减损60多万元，督促有关合作单位提交合同履约保证金近200万元。

（二）经济效益逐步凸显

一是成本管控合理。在审计思维引领下，按照“统筹调配少花钱、优化施工抠成本、节约支出增效益”的思路，实施降本增效，共减少项目开发成本支出约1500多万元。二是营销费用有得有效管控。项目从开始就坚持严格管理营销费用，在固定支出、刚性支出等方面周密布控。项目年度营销费用获批费率5.15%，实际仅使用2.4%；营销费用动态率仅2.71%。泛营销费用仅产生约17万元，占比5.32%，渠道费用占比仅1.46%。三是房屋销售业绩显现。目前，交投城·东院取证预售面积1208套，面积152126.76㎡。成功认购200套，完成签约196套，完成签约额15387万元，回款12943万，2023年第一、二季度均超额完成销售任务。

（三）社会效益彰显

规范的开发建设管理赢得项目品质提升。由于审计思维的全面介入，交投城·东院项目各业务板块基本按照制度规定的规范流程来操作，管理质量得到全面提升。管理质量的提升，助推了产品品质和项目品牌的提升。交投城·东院项目有14个质量优秀做法得到南宁市住建部门的推介宣传，各有关新闻媒体也多次进行了报导。该项目还四次被推选为迎接国务院安委办、住建部检查项目，并通过了相关检查，得到了政府、行业和社会的好评。

四、结语

审计如何融入生产经营并有效促进项目发展一直是内部审计工作需要思考的一个重要课题。本项目探索试行以审计思维引领项目生产经营各项工作的开展，总结了审计活动实施前后过程的一些做法，旨在为项目管理提升提供一些参考，但离高质量发展要求还有不少差距。面对复杂多变的市场环境，内审人员必须不断夯实审计基本功，树立长远的战略眼光，涵养政治素养，适应审计形势发展的需要，切实找准审计发力点，全力为国有企业资产保值增值、助力公司高质量发展保驾护航。